ניצן הורוביץ, המתמודד על ראשות העיר בת"א, ,טוען כי ראש העיר חולדאי מקנה עדיפות לבניה לנכסי יוקרה בקרבת הים, נכסים בבעלות תושבי חוץ (קישור לכתבה).
סוגיית הנכסים הריקים בבעלות תושבי חוץ, והנכסים אשר אינם מאוכלסים רב ימות השנה, אכן מעיבה על אופי השכונה והקהילה, אך סוגיה זו אמורה למצוא פתרונה מחוץ לשולחן התכנון האדריכלי, אלא אמורה למצוא פתרונה בצורת מיסוי נכון: יש לבנות אופן חיוב מוגבר לדירות ריקות על שטחם.
אין ספק כי הדירות הפנויות פוגעות בשגרת חיי המרקם העירוני, אלה משאירות מבני רפאים חשוכים, ראה מבני הצללים בגדה המזרחית של רחוב הירקון בין רחוב פרישמן לשדרות בן גוריון. אלה קוביות חשוכות המנקרות עיניים בהדרם.
קרן האור היחידה במבני הרפאים האלה הינה האור הנובע ממסך המחשב של השומר הסף המשועמם בכניסה. השתת טכניקת מיסוי מושכלת למבני הרפאים, תעודד את בעליהם להשמישם או להשכירם.
דלות מחשבתית המובילה לקבעון תכנוני כושל
הורוביץ טוען לחומות הפרדה בין העיר לים באמצעות המגדלים החדשים, תוך אי קבלת הסברי העירייה כי מדובר בתכניות קיימות המאפשרות את הבניה העכשווית. לטענתו, יש לשנות תכניות שאושרו לפני 35 שנה.
ואכן, אולי ישנו צדק בכך שיש ליצר חשיבה תכנונית המביטה קדימה ובוחנת את מכלול עתיד פיתוח העיר כולה.
שינוי קונספציה שכזה התרחש בתל אביב בסוף שנות השישים של המאה הקודמת, קדם לו בנית מלון דן, אשר הוקם ב-1964 על זיכרונות מלון "קטה דן" אשר שכן במקום עוד בשנות השלושים של המאה הקודמת.
המלון החדש יצר חומת הפרדה, עוד טרם השימוש העכשווי המוכר. המבנה יצר חציצה פיסית בין העיר וביו הים, בלוק שלם אטום ברחוב הירקון מרחוב פרישמן ודרומה עד פאתי רחוב בוגרשוב.
שגיאה תכנונית זו, אשר נבעה, ככל הנראה, מדלות מחשבתית ותכנונית, הביאה בסופה למפנה ולשינוי בגישה התכנונית בעיר: יצירת רוטציה בהעמדת המבנים, כך שהמימד הצר של בתי המלון יופנה לכוון הים ותוך שהוא מאפשר חסימה מינימלית של הנוף.
כך נבנו להם בתי המלון שנים אחר כך, במקטע שבין רחוב גורדון לשדרות בן גוריון המתאפיינים בדופן צרה בין רחוב הירקון לים תוך השארת מרווחים פתוחים ומוארים לים ולרוח.
כיום נדרשת תכנית חדשה, תכנית אב ותכניות מפורטות בעקבותיה, אשר ייצרו רצועות המקבילות לקו הים תוך התווית מדרגיות גובה, מעין רמפת אצטדיון פתוחה ממזרח למערב המאפשרת ברובה מבט וחשיפה לנוף הים לכולם.
בערים ובעיירות לאורך חופי קליפורניה, מותנה היתר הבניה בכך שלא יסתיר את מרחב הנוף לים בחלקי הבניין העליונים בבניין מאחוריו, ממזרח לו. למרות הבניה הגבוהה שבוצעה בדירות ובמשרדים המוצעים להשכרה בתל אביב, עדין לא מאוחר ליישם תכנון ברצועות המתוות דירוג גובה שכזה.
ניצן הורוביץ דורש "תכנון חברתי" תוך עידוד הבנייה על מגרשים קטנים.
הגישה השלטת היום של איחוד מגרשים אינה לרוחו של הורוביץ, אך גישה זו עדיפה בכך שהיא משנה את הפרופיל הטיפוסי של הבניין המאופיין ברוחב מגרש קטן יחסית, המוקף בהיקפו במסגרות של ארבע ,חמישה ויותר מטרים מעבר לקווי בנין,אלה קווי מגרש העוטפים את הבניין. כלומר מסגרת היקפית מסביב לדפנות הבניין אשר במקומות רבים אינה משמשת את צרכי הבניין, אלה מיועדים לצרכי כלל הדיירים, וככאלה הפכו ברבות השנים למרווחים נטושים של הזנחה.
כאשר מצרפים את קווי הבניינים השכנים הרי שאז נוצרים משטחים רחבי ידיים המאחדים את השטחים השייכים לכלל הדיירים ואינם מנוצלים. במתחמי מגורים ותיקים בתל אביב מעודדת העירייה פתיחת החצרות ושילובם לצרכי הכלל. דוגמאות יפות, הפותחות שטחים אלה לכלל הציבור בגינון ופינות ישיבה מוצלות ניתן לראות בין שדרות רוטשילד ורחוב אחד העם סמוך לרחוב יבנה, כמו גם במקומות נוספים בעיר.
לעומת זאת, איחוד מגרשים בבניה חדשה ישיג נפח בניה גדול, מסה המנצלת את המרווחים ה"מתים" בין המגרשים ומביא לבניה מרוכזת, מעין גרעין המשביח ומנצל היטב את משאב הקרקע המוגבל בעיר.למעט שכונות ומתחמים כנווה צדק, כרם התימנים ונוספים או מתחמים המוגדרים לשימור ולמגבלות הנובעות מהכרזת העיר הלבנה, יש לפעול בתל אביב בשיקול דעת תכנוני אשר מאפשר דיסציפלינות תכנוניות מגוונות הכוללות בניה לגובה במגדלי מגורים הממקסמים חשיפה לשמש לאור וגם לים תחת מעטה של תוכנית סטטוטורית המחשקת תפיסת עולם. תוכנית הממתנת גובה מחוף הים ועולה מזרחה תוך בחינה מדוקדקת של המרחב התכנוני כולו תוך גישה של שימור אופציות הבניה העתידית בעיר.
